1دکتری شهرسازی، گروه برنامهریزی و مدیریت شهری، دانشکده شهرسازی، دانشکدگان هنرهای زیبا، دانشگاه تهران، ایران.
2دانشیار گروه برنامه ریزی و مدیریت شهری، دانشکده شهرسازی، دانشکدگان هنرهای زیبا، دانشگاه تهران، ایران.
چکیده
همسو با رشد شهرنشینی و افزایش تقاضا برای زیر ساخت رفتن زمینها به منظور تأمین نیازهای شهروندان و به تبع افزایش قیمت زمین، در سالهای اخیر بروز تخلفات ساختمانی در شهرها با روندی تصاعدی رو به افزایش بوده است. احداث مجتمعهای تجاری چند منظوره [مگامالها] دارای اثرات و پیامدهای اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و فضایی-کالبدی بر شهرها هستند. یکی از این پیامدها بروز تخلفات ساختمانی گسترده در طول فرایند اخذ مجوزها و احداث مگامال هاست. از این رو، پرداختن به چرایی و چگونگی وقوع تخلفات ساختمانی در احداث مگامال ها خاصه در بستر برنامهریزی و مدیریت شهری ایران با توجه به گستردگی ابعادِ اثرات و پیامدهای احداث آنها و همچنین روند افزایشی این دسته تخلفات، حائز اهمیت است. هدف مقاله حاضر، ارائه یک تبیین نظری از چرایی و چگونگی وقوع تخلفات ساختمانی در مگامال ها در شهر تهران است. بر این اساس با استفاده از رویکرد برساختگرا در روش نظریه زمینهای، تجارب و دیدگاههای برنامهریزان، متخصصین، صاحب نظران و حرفه مندان حوزه شهری در قالب 16 مصاحبه عمیق نیمه ساختاریافته مورد پرسش و تحلیل قرار گرفته است. نتایج مقاله حاضر حاکی از آن است که «قانونیسازی تخلفات» و عادیسازی رویههای ناصواب را میتوان از جمله ابزارهای اصلی مشروعیت بخشی به تخلفات ساختمانی در روند احداث مگامال ها برشمرد.
Legalization: A Look at the Legitimation of Violations in the Construction Phase (Case Study: Megamalls in the City of Tehran, Iran)
نویسندگان [English]
Nayereh Dayarian1؛ Farshad NOURIAN2
1PhD Candidate of Urban Planning, Department of Urban Planning and Management, School of Urban Planning,
College of Fine Arts, University of Tehran, Tehran, Iran.
2Associate Professor, Department of Urban Planning and Management, School of Urban Planning,
College of Fine Arts, University of Tehran, Tehran, Iran.
چکیده [English]
As urbanization grows and the demand for infrastructure increases to meet the needs of citizens, land prices rise up consequently. Hence, in recent years, construction violations in cities are increasing exponentially. The construction of multi-purpose commercial complexes (megamalls) has economic, social, cultural and spatial-physical consequences on cities. One of these consequences is the occurrence of widespread construction violations during the process of obtaining permits and constructing megamalls. Therefore, it is important to address the reasons for the occurrence of construction violations in building the megamalls. Given the wide range of effects and consequences of their construction and the increasing occurrence of these violations, it is especially important to consider these violations in the context of urban planning and urban management in Iran. Also, finding the root cause of such violations in such constructions will help to identify solutions and the way to deal with construction violations appropriately and effectively. Despite various studies conducted on rooting out the occurrence of violations, few studies have dealt with such violations from the viewpoint of planners, specialists and professionals, especially in Iran. The present study aims to provide a theoretical explanation of the "why" of construction violations in the process of building megamalls in the city of Tehran. In this paper, using a multi-case study, the focus is on the process of obtaining a permit to construct megamalls in Tehran in order to identify the causes of construction violations and the reasons of not dealing with them appropriately. Accordingly, using a constructivist grounded theory, the experiences and views of urban planners, experts, specialists and professionals are questioned and analysed in the form of 16 in-depth semi-structured interviews. The results of the research indicate that continuous changes in the criteria of urban development plans, as well as monopoly and centralism in decision making procedures within spatial planning and urban management in Iran, has provided the basis for "legalization of violations". In other words, in addition to the urgent need of municipalities to obtain financial resources, as well as the weakness and lack of effective and efficient monitoring procedures and tools, instability occurs consequently in the rules of the plans. Also, due to the lack of transparency in procedures and instructions, the possibility of interpretation and personal taste increases, which as a result creates a ground for creating and increasing corruption, as well as legalizing issued permits. Therefore, normalization of improper procedures and legalization of violations can be considered as the main reason for the occurrence of construction violations. Also, the lack of appropriate treatment for such violations doubles the issue. Accordingly, the main strategy to deal with violations in this area is a fundamental review of the procedures and instructions in the pillars of urban management, such as the municipality and the Iranian Article 5 Commission. In such a way as to prevent the recognition of violations under the guise of legalizing them.
کلیدواژه‌ها [English]
Legalization, Construction Violations, Megamall, City of Tehran, Constructivist Grounded Theory
مراجع
اجزاء‌شکوهی، محمد، صمدی، رضا، گودرزی، نصرت‌اله، قنبری، محمد. (1395). تحلیل و بررسی علل تخلفات ساختمانی در کلان‌شهرها با تأکید بر قوانین و ضوابط شهرسازی (مطالعۀ موردی: مناطق 3 و 9 شهر مشهد). جغرافیا و توسعه فضای شهری، 3(2)، 1-18. doi: 10.22067/gusd.v3i2.32114 2.
اسمعیل‌پور، نجما، هروی، زهرا، حیدری هامانه، الهام. (1398). بررسی علل وقوع تخلفات ساختمانی در شهرهای ایران با تأکید بر نقش شهرداری (مطالعه موردی: محدوده منطقه 3 شهریزد)، فصلنامه مطالعات شهری، 8(31)، 17-30. doi: 10.34785/J011.2019.225 .
افضلی، رسول، حمیدی، اکبر، فرهادی، ابراهیم. (1395). بررسی و ارزیابی تخلفات ساختمانی در حوزه های پیرامونی مادرشهرها (مطالعه موردی: شهر سردرود. اندیشه جغرافیا 8(15)، 25-51.
ایزدپناه، محبوبه، و میترا حبیبی. (1397). «تحلیل و ارزیابی جایگاه مال‌ها به مثابه فضای عمومی مطالعه موردی: مرکز خرید پالادیوم تهران.» فصلنامه شهر پایدار 1 (4): 37-56.
ایزدپناه، محبوبه، میترا، حبیبی، (۱۴۰۰). تحلیلی بر تعارضات مراکز خرید بزرگ مقیاس شهر تهران از منظر منفعت عمومی، نشریه معماری و شهرسازی آرمان‌شهر 14(35)، ۲۵۷-۲۷۴.
بهشتی‌روی، مجید. (1372). بررسی آثار کالبدی تخلفات ساختمانی، پایان‌نامة کارشناسی ارشد، دانشکدة هنرهای زیبا، دانشگاه تهران.
پریزادی، طاهر، شاهرخی‌فر، زینب، کریمی، علیرضا، احمدی، فاطمه. (1400). تحلیل عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی با تأکید بر جایگاه کمیسیون مادۀ صد (موردشناسی: مناطق 22گانۀ کلان‌شهر تهران)، جغرافیا و آمایش شهری منطقه‌ای، 11(39)،88 -65-</doi: 10.22111/gaij.2021.630</li
. پژوهان، موسی، داراب خانی، رسول، جعفری، المیرا، زینل زاده، اردلان. (1393). بررسی و تحلیل عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی در شهرهای کوچک (نمونۀ موردی: شهر بابلسر). پژوهش‌های جغرافیای برنامهریزی شهری، 2(2)، 239-252. doi:0.22059/jurbangeo.2014.51970 9.
پورمحمدی، محمدرضا ؛ خلیل‌نژاد، احمد. (1381)، نقش و اهمیت زمین در طرح‌های توسعه شهری و سازکارهای رسیدگی به تخلفات ساختمانی (نمونه موردی شهر تبریز). جغرافیا و برنامهریزی، 10، 9-32.
حسینی، س. ع. (1385). مبانی فنی و اجرایی حقوق شهری و منطقه‌ای در ایران. گیلان: حق‌شناس.
حکمت‌نیا، حسن. (1398). بررسی عملکرد کمیسیون مادۀ 100 شهرداری یزد و آثار آن بر شهرنشینی و شهرسازی با استفاده از برنامهریزی سناریو، پژوهش‌های جغرافیای انسانی، 51(2)، 387-409.
doi: 10.22059/jhgr.2017.240148.1007530. خلیلی مقدم، نیما، دلاور، محمدرضا، حناچی، پیروز، (1395 الف). پایش نیمه خودکار ساخت‌و‌سازهای غیرقانونی در محدوده شهری با استفاده از تصاویر ماهواره‌ای و روش پیکسل مبنای عملگر فازی یای ضمنی، نشریه مهندسی نقشه‌برداری و اطلاعات مکانی، ۷(3)، 105-116.
خلیلی مقدم، نیما، دلاور، محمدرضا، حناچی، پیروز، (1395 ب). پایش نیمه خودکار ساخت‌و‌سازهای غیرقانونی در تهران محدوده شهری با استفاده از تلفیق روش عملگر فازی یای ضمنی و روش تفسیر فازی شهودی، نشریه مهندسی نقشه‌برداری و اطلاعات مکانی، ۷(4)، ۳۷.
دیاریان، نیره، نوریان، فرشاد. (1401). «جایگاه مفهوم منفعت عمومی در فرایند شکل‌گیری مگامال: یک نظریه زمینهای در خصوص تجربه ساکنین بافت‌های پیرامونی»، پژوهش‌های جغرافیای برنامهریزی شهری، 10(1). 142-121. doi:
10.22059/jurbangeo.2021.324419.1528 15.
زمانی، زهره (۱۳۹۰). معضل تخلفات ساختمانی در پایتخت با تأکید بر شناسایی عوامل مؤثر در آن، فصلنامه دانش پیشگیری و مدیریت بحران 1(1)، 101.
روستا، مجتبی، صحراییان، زهرا، رفیعیان، مجتبی. (1397). تحلیل فضایی تخلفات ساختمانی در شهر جهرم. جغرافیا و برنامهریزی، 22(65).
زنگی‌آبادی علی، قائدرحمتی صفر، محمدی جمال، صفایی همایون. (1389). تحلیل فضایی تعامل تخلفات ساختمانی و آسیب‌پذیری ناشی از زلزله: مناطق شهر اصفهان. برنامهریزی و آمایش فضا (مدرس علوم انسانی)، 14(2 (پیاپی 66))، 1-21.
سالاری، محمد، صفوی سهی، مریم. (1396). تحلیلی بر نقش تخلفات ساختمانی در ناکامی طرح‌های توسعه شهری کلان‌شهر تهران. باغ نظر، 14(51)، 5-20.
سرخیلی، الناز، رفیعیان، مجتبی، بمانیان، محمدرضا. (1391). بررسی انگیزه‌های تخلف احداث بنای مازاد بر تراکم ساختمانی در شهر تهران. مدیریت شهری، 10(30)، 145-162.
سرخیلی، الناز، رفیعیان، مجتبی، بمانیان، محمدرضا. (1393). بررسی رابطه بین تخلف ساختمانی تغییر کاربری و ساخت فضایی شهر تهران با استفاده از تحلیل رگرسیون فضایی، نشریه نامه معماری و شهرسازی، 6(12)، 23.
سرگلزایی، علی، هادیانی، زهره، رفیعیان، مجتبی. (1397). تبیین و تحلیل فضایی علل و پیامدهای تخلفات ساختمانی مورد پژوهشی: شهر زاهدان. تحقیقات جغرافیایی، 33(2 (پیاپی 129) )، 56-72.
ظاهری، محمد؛ پورمحمدی، محمدرضا. (1385)، موانع اجرایی ضوابط شهرسازی و ارائه راهکارهای مناسب در جهت جلوگیری از تخلفات ساختمانی (مطالعه موردی کلان شهر تبریز). جغرافیا و برنامهریزی، 24، 34-63.
صالحی میلانی، ساسان، محمدی، مریم. (1388). تدوین ضوابط و مقررات ساخت‌وساز در مناطق کوهپایه‌ای (مطالعه موردی: محله باغ شاطر تهران). نامه معماری و شهرسازی 2(3)، 97-116.
doi: 10.30480/aup.2010.203 . کاظمی، عباس، و مسرت امیرابراهیمی. (1397). مطالعه ابعاد فرهنگی و اجتماعی مگامالها و مجتمعهای بزرگ تجاری. مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران، شهرداری تهران.
کمانرودی کجوری موسی. (1393). تخلفات ساختمانی و تغییرات فضایی-کالبدی در مناطق کلان‌شهر تهران. تحلیل فضایی مخاطرات محیطی، 1(۲)، ۷۶-۶۵.
کمانرودی کجوری، موسی، حسینی، فرشته. (1397). رانت زمین و مسکن و وقوع تخلفات ساختمانی در شهر سنندج. پژوهش‌های جغرافیای انسانی، 50(2)، 317-337.
doi: 10.22059/jhgr.2017.60221. لاله‌پور، منیژه، سرور، هوشنگ، اسمعیل‌پور، مرضیه، مرادی‌کوچی، سمیرا. (1398). بررسی وضعیت تخلفات ساختمانی و علل و انگیزه‌های وقوع آن در شهر شیراز، جغرافیا و آمایش شهری منطقه‌ای، 9(30)، 59-76. doi: 10.22111/gaij.2019.4448.
محمدی ده‌چشمه، مصطفی، سعیدی، جعفر. (1393). آسیب‌شناسی تخلفات موضوع کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری براساس یافته‌های تطبیقی از کلان‌شهرهای ایران، نشریه دانش و پژوهش حقوقی، 3(1)، 139-168.
محمدی، جمال، میرزایی، سارا. (1394). تبیین وضعیت و شناخت عوامل موثر بر تخلفات ساختمانی در کلان‌شهرهای ایران مطالعه موردی: مناطق پانزده‌گانه شهر اصفهان. تحقیقات جغرافیایی، 30(2 (پیاپی 117) )، 197-214.
مشیری، شهریار. (1389).کنترل و هدایت ساخت و ساز شهری، طراحی نظام کارآمد. هویت شهر، 4(7)، 23-30.
منوچهری میاندوآب، ایوب، عابدینی، اصغر، حکمت نیا، حسن. (1398). بررسی و تحلیل تخلفات ساختمانی و تبیین عوامل کلیدی تأثیرگذار بر آن (مطالعه موردی شهر یزد)، مطالعات ساختار و کارکرد شهری، 6(18)، 7-32. doi: 10.22080/shahr.2019.2180 .
نادری، احمد و حسینی، شیرین. (1395). تهران در محاصره سرمایه‌داری: مطالعه موردی مجتمع تجاری، فرهنگی، تفریحی کوروش، پژوهش‌های انسان‌شناسی ایران، پاییز و زمستان، 6 (2).
نیک‌پور، عامر، فقیه عبداللهی، محمدمهدی، سیدعلیپور، سیده زهرا. (1394). بررسی و تحلیل رابطه سرمایه اجتماعی و تخلفات ساختمانی (مطالعه موردی: شهروندان شهر بابلسر). شهر پایدار، شماره 3 (پیاپی 4).
Arimah, C. & Adeagbo, D. (2000). Compliance with urban development and planning regulations in Ibadan, Nigeria. Habitat International, 24 (3): 279–294.
Blaikie, Norman. (2000). Design social research: the logic of anticipation. Cambridge: Polity. 36. Bryant, Antony. (2017). Grounded theory and grounded theorizing: Pragmatism in research practice: Oxford University Press. 37. Bryant, Antony, & Charmaz, Kathy. (2007). The Sage handbook of grounded theory: Sage.
Charmaz, Kathy. (2014). Constructing grounded theory: sage. 39. Eisenhardt, Kathleen M. (1989). Building theories from case study research. Academy of management review, 14(4), 532-550.
Dowall, D. E. (1991). A tale of two cities: A comparison of Karachi’s informal and formal housing delivery systems. Berkley: University of California at Berkley, Institute of urban and regional studies.
Erkip, F. (2005). The rise of the shopping mall in Turkey: the use and appeal of a mall in Ankara. Cities, 22(2), 89-108. 42. Farvacque, C & McAuslan, P. (1992). Reforming Urban Land Policies and Institutions in Developing Countries. Urban Management Program, Urban Management and Land. Washington, DC : The world Bank.
Fekade, W. (2000). Deficits of formal urban land management and informal responses under rapid urban growth: an international perspective. Habitat International, 24 (2): 127–150.
Few, R., et al. (2004). Informal subdivision of residential and commercial buildings in Sao Paulo and Johannesburg: living conditions and policy implications. Habitat International, 30 (1):427–442.
Glaser, Barney G, & Strauss, Anselm L. (2017). Discovery of grounded theory: Strategies for qualitative research: Routledge.
Hossain, Shahadat, & Hackenbroch, Kirsten. (2019). Whose interest finally counts? The statutory production of urban space at the fringes of Dhaka, Bangladesh. Planning Theory, 18(2), 167-190. doi: 10.1177/1473095218799804. 47. Huchzermeyer, M. (2004). From ‘‘contravention of laws’’ to ‘‘lack of rights’’: redefining the problem of informal settlements in South Africa. Habitat International, (28): 333–347.
Kapoor, M. & Blanc, D. (2008). Measuring risk on investment in informal (illegal) housing: theory and evidence from Pune, India. Regional Science and Urban Economics, (38): 311-329.
Karklins, Rasma. (2002). Typology of post-communist corruption. Problems of post-communism, 49(4), 22-32. 50. Klitgaard, Robert. (1991). Controlling Corruption: Univ of California Press.
Liu, Xizi. (2016). A literature review on the definition of corruption and factors affecting the risk of corruption. Open Journal of Social Sciences, 4(6), 171-177.
Melchert, L. (2007). The Dutch sustainable building policy: A model for developing countries?. Building and Environment. (42): 893–901.
Morse, J. (2007). Qualitative Sampling. The SAGE Handbook of Grounded Theory: paperback edition. Pp (229244). London: Sage Publications Ltd.
Murphy, Enda, & Fox-Rogers, Linda. (2015). Perceptions of the common good in planning. Cities, 42, 231-241. 55. Samuel, Shalini, & Stubbs, Wendy. (2013). Green Olympics, green legacies? An exploration of the environmental legacies of the Olympic Games. International Review for the Sociology of Sport, 48(4), 485-504.
Singh, Shaminder, & Estefan, Andrew. (2018). Selecting a grounded theory approach for nursing research. Global qualitative nursing rese
Staeheli, L. A., & Mitchell, D. (2006). USA's destiny? Regulating space and creating community in American shopping malls. Urban studies, 43(5-6), 977-992.
Yin, Robert K. (2009). Case study research: Design and methods (Vol. 5): sage.
Zamani, Bahador, & Babaei, Ehsan. (2021). A Critical Review of Grounded Theory Research in Urban Planning and Design. Planning Practice & Research, 36(1), 77-90.
Zegarac, Z. (1999). Illegal construction in Belgrade and the prospects for urban development planning. Cities, 16(5), 365-370.
